23 июня 2025

Необходимо ли согласие органов опеки при совершении сделок с недвижимостью

   Несовершеннолетних по законодательству Российской Федерации можно разделить 2 категории: лица в возрасте от 14 до 18 лет и лица, не достигшие 14 лет.

   Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок с недвижимостью. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. В отсутствие такого согласия сделка может быть признана судом недействительной.

   Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние), в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны.

   При этом как в первом, так и во втором случае законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства.

   Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства всегда содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.

   Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе по обмену или дарению, сдаче внаем (аренду), сдаче в безвозмездное пользование или в залог, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, любых других действий по уменьшению стоимости имущества подопечного.

    Предварительное разрешение органов опеки либо отказ в его выдаче должны быть направлены законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке.

  Сделки по отчуждению объектов недвижимости, если их собственником либо участником общей собственности является несовершеннолетний, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы такой сделки влечет ее ничтожность.

   Поскольку договор об отчуждении объекта недвижимости, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежит нотариальному удостоверению, за государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.

Назад к списку